8種の制限

8種の制限の要旨

・業者が自ら売主となり宅建業者以外の買主と取引を行う場合の買主を保護するための規制
※業者間の取引には適用されない

他人物売買の禁止

・原則として自己所有でない物件の売買禁止

（例外）
・売主の宅建業者が物件の所有者から確実に取得できる場合
　売買契約を締結している　（予約契約でもOK）
　※停止条件付契約はNG

—- 未完成物件の場合 —-
・手付金等の保全措置がある

クーリングオフ制度

・買主が事務所等以外の場所で行った買受の申し込みや売買契約は原則として解除できる

（クーリングオフができない場所）
・宅建業者（自ら売主、代理・媒介）の事務所

・一団の土地に定着した案内所
　※専任の取引士を置く義務がある案内書
　※テント張りを除く

・売買契約の説明をした後、土地に定着した展示会場

〇 買主から申し出があった場合

・買主の自宅または勤務先

・申込みと契約で場所が違う場合、クーリングオフの可否の判断は申込みの場所を優先

（クーリングオフが適用されない要件）

・物件が引渡され、かつ代金の全額が支払われた場合
　※移転登記だけではダメ

・業者が書面でクーリングオフを告げた日から8日間が経過するとクーリングオフができない

・撤回の意思表示は書面で行う
　※撤回の意思表示の効果は書面を発した時に生じる

・撤回が行われた場合、宅建業者は手付金等受領した金銭を速やかに返還しなければならない

・撤回が行われた場合、宅建業者は損害賠償請求や違約金の請求はできない

損害賠償額の予定等の制限

・損害賠償額の予定額と違約金の合計額は代金の20％を超えられない
　※20％を超えた分は無効

手付金等の額の制限

・手付金の上限は代金の20％
　※20％を超えた分は無効

・売主が宅建業者の場合は手付は解約手付となる

・相手方が履行に着手するまでは以下で契約解除ができる

・買主からの解除は手付金の放棄

・売主からの解除は手付金の倍返し

・買主に不利な特約は無効
　※買主に有利な特約は有効

手付金等の保全措置

・宅建業者は保全措置を講じた後でなければ手付金等を授受できない

（手付金等とは）
・物件の契約から引渡し前までに授受される金銭で代金に充当されるもの全て
　※引渡しと同時に支払われるものは保全措置不要

（保全の方法）
—- 未完成物件 —-
①保険委託契約（銀行等）
②保証保険契約（保険）

—- 完成物件 —-
①保険委託契約（銀行等）
②保証保険契約（保険）
③手付金等寄託契約（指定保管機構）
　※未完成物件には手付金等寄託契約は不可

（保全措置が不要な場合）
①買主が所有権の登記または所有権の移転登記をしたとき
②未完成物件では手付金等の額が代金の5％以下かつ1000万円以下の場合
③完成物件では手付金等の額が代金の10％以下かつ1000万円以下の場合

契約不適合責任の特約の制限

・買主に不利となる特約は無効

（例外）
・物件の引渡しから2年以上の特約は有効
　※無効は民法の規定が適用され知った日から１年以内に売主に通知となる

割賦販売契約の解除の制限

・売主の宅建業者は割賦販売契約は30日以上の期間を定めた書面で催告をしなければ解除できない
　※この制限に反する特約は無効

所有権留保等の禁止

・宅建業者は原則として引渡しまでに登記等の売主の義務を履行しなければならない

（例外）
・代金の額の30％を超える金銭の支払いを受けていない

・代金の額の30％を超える金銭の支払いを受けている残金について抵当権の設定や保証人を立てる見込みがない

（譲渡担保の禁止）
・宅建業者は物件を引渡しかつ代金の30％を超える金銭の支払いを受けた後に担保として当該物件を譲り受けてはならない
　※支払いの額が代金の30％以下であれば譲渡担保はOK