建築基準法②

用途制限

・神社、寺院、教会、保育所、診療所は全ての用途地域でOK

・幼稚園、小・中・高等学校は工業地域、工業専用地域でダメ

・専門学校、大学及び病院は第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域と工業地域、工業専用地域はダメ

・ボーリング場・スケート・プールは第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一・第二種中高層住居専用地域、工業専用地域でダメ

・ホテル旅館は第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一・第二種中高層住居専用地域、工業地域、工業専用地域でダメ

・麻雀・パチンコは第一・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一・第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、工業専用地域でダメ

・カラオケ・ダンスホールは第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一・第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域でダメ

・倉庫業の倉庫、150㎡以下の自動車修理工場は第一種・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一・第二種中高層住居専用地域、第一・第二種住居地域でダメ

・キャバレー料理店は商業地域、準工業地域以外はダメ

建蔽率の制限

・防火地域内の耐火建築物等、準防火地域内の耐火建築物または準耐火建築物は建蔽率を10分の1プラス

・建蔽率の限度が80%（商業地域等）の防火地域内にある耐火建築物については建蔽率の制限はない

・特定行政庁指定の角地は建蔽率を10分の1プラス

建蔽率の制限の適用除外対象

・派出所、公衆便所等

容積率の制限

前面道路の幅員による制限

・前面道路の幅員が12m未満のときは住居系で10分の4、その他は10分の6をその幅員に掛けて指定容積率と比較して厳しい方をとる

容積率の緩和

・住宅、老人ホーム、福祉施設等の天井が地盤面から1m以下の地下室の床面積は延べ面積に算入しない

・エレベーターの昇降路、共同住宅または老人ホーム等の共用の廊下、階段部分、エントランスホール等は算入しない

・宅配ボックスの設置部分の床面積は算入しない

敷地面積の最低限度

・都市計画で用途地域にある建物に定めることができる敷地面積の最低限度は200㎡を超えてはならない

低層住居専用地域の制限

高さ制限

・第一・第二種低層住居専用地域、田園住居地域内では建築物は原則として10mまたは12mのうち都市計画で定めた限度を超えてはならない

外壁後退距離

・第一・第二種低層住居専用地域、田園住居地域内では都市計画で建築物の外壁から敷地境界線までの距離を1.5mまたは1mと定めることができる

斜線制限

道路斜線制限

・道路斜線制限は都市計画区域内、準都市計画区域内全ての建築物に適用される

隣地斜線制限

・隣の敷地との関係で建築物の立ち上りの高さを制限する（20mまたは31m）

・隣地斜線制限は第一・第二種低層住居専用地域、田園住居地域内は除く（さらに低い高さの制限地域なので）

北側斜線制限

・日陰になる建築物の日当たりを確保するための規制

・第一・第二種低層住居専用地域、田園住居地域、第一・第二種中高層住居専用地域のみに適用

・第一・第二種中高層住居専用地域に日影規制の適用があれば北側斜線制限は適用されない

日影規制

・都市計画区域、準都市計画区域内で条例で適用

・第一・第二種低層住居専用地域、田園住居地域では軒高7mを超えるとき、または地上3階以上の建築物で規制

・第一・第二種中高層住居専用地域、第一・第二種住居地域、準住居地域、近隣商業地域、準工業地域では高さ10mを超える建築物で規制
　※商業地域、工業地域、工業専用地域は規制対象外
　※ただし、対象区域外であっても冬至日において対象区域内の土地に日陰を生じさせるものは区域内とみなし日影規制を適用する

　※用途地域の指定のない区域も条例で指定できる

防火・準防火地域の制限

耐火・準耐火の制限

・防火地域内では3階以上の建築物または延べ面積100㎡を超えるものは耐火建築物としなければならない
　※それ以外の建築物は耐火建築物もしくは準耐火建築物とする

・準防火地域内では地上4階以上の建築物または延べ面積1500㎡を超えるものは耐火建築物としなければならない
　※地上3階かつ延べ面積1500㎡以下、または地上２階以下かつ延べ面積500㎡を超え1500㎡以下の建築物は耐火建築物もしくは準耐火建築物とする

建築物の制限

・防火地域、準防火地域にある建築物は外壁や軒裏を防火構造とすること

・高さ2mを超える門扉または塀は不燃材料を使う

・屋根は火災防止のため一定の技術基準に適合し国土交通大臣の定めた構造方法または認定を受けたものでなければならない

・外壁の開口部で延焼の恐れのある部分には防火戸その他の防火設備を備えなければならない

・外壁が耐火構造の建築物はその外壁を隣地境界線に接して設けることができる

・看板、広告塔等で建築物の屋上に設置または高さ3mを超えるものは不燃材料で造りまたは覆わなければならない

防火地域内外の建築物

・建築物が防火地域と準防火地域にわたるときは規制が厳しい地域の規制が適用される
　※規制の緩やかな側の地域の建築物が防火壁で区画されていれば厳しい地域の規制は適用されない

建築協定

・土地の所有者及び借地権者が自主的にその区域内の建築物の敷地や位置、構造、形態、用途、意匠、建築設備の基準を定める協定

・建築協定は市町村が条例で定めなければ締結できない

・建築協定の締結には区域内の土地の所有者及び借地権者の全員の同意が必要
　※ただし、借地権者の合意があればその部分の土地所有者の合意は不要

・建築協定の合意が成立したときは特定行政庁の許可を受ける必要がある

・認可後にその旨が公告されると効力を生じる
　※公告日以降に区域内の土地の所有者になった者にも効力は及ぶ

・建築協定の変更は区域内の土地所有者及び借地権者全員の合意と特定行政庁の認可が必要

・建築協定を廃止するには区域内の土地の所有者及び借地権者の過半数の合意を得て特定行政庁の認可が必要

一人協定

・宅地分譲をしようとする場合等、土地の所有者が一人しかいないときでも建築協定を定めて認可を受けることができる

・一人協定の効力の発生は認可の日から起算して3年以内にその地域内に２人以上の土地の所有者が在することとなったとき