不動産鑑定評価基準

・複数の鑑定評価の手法を用いるのが望ましい

鑑定評価手法

原価法

・価格時点における対象不動産の再調達原価を求めこの再調達原価について原価修正を行って対象不動産の資産価格を求める手法

・原価法で求めた価格は資産原価

取引事例比較表

・多数の取引事例を収集して適切な事例選択を行いこれに係る取引価格に応じて事情補正および時点修正を行いかつ地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を考慮しこれによって対象不動産の資産価格を求める手法

・取引事例比較法で求めた価格は比準価格

収益還元法

・対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の資産価値を求める手法

・収益還元法で求めた価格は収益価格

不動産の価格

正常価格

・市場性を有する不動産について現実の社会情勢の下で合理的と考えられる条件を満たす市場で形成されるであろう市場価格を表示する適正な価格

限定価格

・市場性を有する不動産について不動産と取得する他の不動産との併合または不動産の一部を取得する際の分割等に基づき正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価格と乖離することにより市場が相対的に限定される場合における取得部分の当該市場限定に基づく市場価値を適正に表示する価格

特定価格

・市場性を有する不動産について法令等による社会的要請背景とする鑑定評価目的の下で正常価格の前提となる諸条件を満たさないことにより正常価格と同一の市場概念の下において形成されるであろう市場価値と乖離することとなる場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格

特殊価格

・文化財等の一般的な市場性を有しない不動産についてその利用現況等を前提とした不動産の経済価値を適正に表示する価格

地下公示法

・一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共用地の取得価格の算出に適正な基準を与えて適正な地価形成に寄与することが目的

地価公示の手続き

①標準地の選定

・土地鑑定委員会が選定

・公示区域内（都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める雨域
　※都市計画区域以外でも定めることができる

②鑑定

・2人以上の不動産鑑定士が鑑定評価

・近傍類似の取引価格や近傍類似の地代等から推定の価格および同等の効用を有する土地の造成等に要する推定の費用の額を勘案して鑑定評価する

④公示

・土地鑑定委員会が官報で地下公示を行う

⑤閲覧

・土地鑑定委員会が市町村に書面を送付し市町村はその事務所で一般の閲覧に3年間公開する

公示価格の効力

・不動産の取引を行う者は公示価格を指標とするよう努めなければならない
　※指標となる公示価格は類似する標準地のもの

・不動産鑑定士が鑑定評価をするときは公示価格を基準とする

・公共事業の用に供する土地の取得価格は公示価格を基準とする

・土地収用に対する補償金についての算定には公示価格を基準とする